1月24日，“克而瑞租售”在發(fā)布的報告中稱，未來5年，住房租賃將成為重要推動力。中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展，完善“購+租”“市場+保障”的住房體系。此外，保租房REITs也受到了行業(yè)的廣泛關(guān)注。

保租房REITs熱度不斷攀升，已有4只產(chǎn)品成功發(fā)行

2022年11月8日，中國首個住房租賃基金在北京正式設(shè)立，這個住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長租房市場。住房租賃基金的成立將有效地增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，還能在一定程度上提升閑置商辦物業(yè)的價值，同時有效地擴大保租房的供應(yīng)，有效避免資源浪費及權(quán)力尋租的問題。

截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，首批的3只發(fā)行主體均為地方國企，上市當(dāng)日均觸及漲停，隨后華潤有巢作為央企成功發(fā)行了公募REITs產(chǎn)品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業(yè)內(nèi)高度的關(guān)注。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。

從2022年年初政策端明確加快推進保障性租賃住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申報，再到近期4只保租房REITs上市，熱度不斷攀升。

2022年12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。此外，新發(fā)保租房REITs有望擴展至二線城市。中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺披露的公開數(shù)據(jù)顯示，目前天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項目的試點。

克而瑞租售在報告中表示，“租購并舉”已成為長效機制，住房租賃成為其重要推動力。從目前來看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、長租化成趨勢，供應(yīng)端無論是個人房源供應(yīng)還是租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模都出現(xiàn)了一定的回落。未來隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進租賃住房市場實現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

租客租房意愿提升，一線城市20%的人接受10年以上租房

未來隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實踐，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由重資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。

據(jù)克而瑞租售調(diào)研，根據(jù)一線城市的調(diào)研結(jié)果，5年以上租房的占比達到了52%，還有20%的客戶接受10年以上租房。

中國租賃需求來源仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人群為主，目前，租賃市場的租客客群正在朝向多元化發(fā)展，由最初的單身青年、職場白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。

從個人房源供應(yīng)端來看，2022年55城個人房源新增供應(yīng)量為620.5萬間，在前3年整體呈現(xiàn)下降趨勢后，2022年，個人房源新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升，同比上漲2.65%。但全年來看，整體受房地產(chǎn)行情下跌、疫情和保租房入市影響，個人房源供應(yīng)從2022年下半年開始持續(xù)下跌趨勢，盡管同比來看有所增長，但新增供應(yīng)依舊維持低位。

2022年，全國55城個人房源平均租金為33.1元/平方米/月，租賃市場租金整體呈下跌趨勢。受經(jīng)濟下行壓力加大、新冠疫情反復(fù)等因素影響，市場租金波動較為顯著。2022年3-5月各地受疫情封控，部分房約到期無奈續(xù)租，出現(xiàn)租金上漲情況，7-8月畢業(yè)季帶動租金上升，隨后進入傳統(tǒng)租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復(fù)，且處于年末，租賃市場供需出現(xiàn)一定失衡，租金出現(xiàn)異常上漲情況。

2022年，中國住房租賃行業(yè)市場化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模全年呈沖高回落趨勢，TOP30集中式公寓運營企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%，環(huán)比增長1.6%，同環(huán)比增速均有所下降。2022年一季度開業(yè)規(guī)模環(huán)比增速達7.86%，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。但其后受疫情和經(jīng)濟周期影響，增速持續(xù)放緩，環(huán)比增速從7.86%逐步下降至四季度的1.6%，頭部企業(yè)開店動作明顯放緩。