2024年春節(jié)過后，央媽送上超預(yù)期非對(duì)稱降息“大禮包”。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR（以下簡(jiǎn)稱5年期LPR）為3.95%。

值得注意的是，此前2月MLF操作利率繼續(xù)“按兵不動(dòng)”，但在央行釋放引導(dǎo)市場(chǎng)利率穩(wěn)步下行積極信號(hào)的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)普遍預(yù)期此次LPR有望下行。

相比上次報(bào)價(jià)，本次1年期LPR未變，5年期LPR下調(diào)25BP，這也是5年期LPR降幅最大的一次。5年期以上LPR是中長(zhǎng)期貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。根據(jù)房貸的按揭貸款的定價(jià)基準(zhǔn)4年期這一次下調(diào)了0.25%，更是超預(yù)期降息。

本次為非對(duì)稱降息，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，為2019年換錨以來最大降幅，房貸利率進(jìn)一步接近歷史最低水平。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次非對(duì)稱降息也體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)，加大樓市托底力度，釋放更加積極信號(hào)有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進(jìn)投資和住房消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，本次下調(diào)幅度是LPR機(jī)制實(shí)行以來單次最大降幅，由于現(xiàn)在大部分城市實(shí)行LPR減點(diǎn)，也意味著大部分城市的首套房貸利率進(jìn)入3字頭，處于歷史最低水平。

“以一線城市首套為例，城六區(qū)執(zhí)行加10基點(diǎn)為4.05%；非城六區(qū)執(zhí)行l(wèi)PR為3.95%。”王小嬙表示。

此外，2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放了約1萬億元中長(zhǎng)期低成本資金，同時(shí)，去年底主要銀行也下調(diào)了中長(zhǎng)期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長(zhǎng)期負(fù)債成本，一定程度助推了LPR下行。

也有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，此次LPR非對(duì)稱“降息”將有力提振市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)鞏固經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。

100萬元房貸減少5.2萬元

從全國范圍來看，新辦的房貸利率已經(jīng)一再創(chuàng)下新低。

房貸利率采用LPR定價(jià)模式始于2019年10月，LPR主要綜合工商銀行，建設(shè)銀行等十幾家銀行利率報(bào)價(jià)，然后加權(quán)平均之后得到的一個(gè)市場(chǎng)利率水平，這個(gè)利率能夠真實(shí)的反映當(dāng)前利率市場(chǎng)的定價(jià)水平。

在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價(jià)模式，對(duì)于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式。

同時(shí)，這是自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第8次下調(diào)（共下調(diào)90個(gè)基點(diǎn)），同時(shí)也是今年以來首次下調(diào)，也是降幅最大的一次。

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.2萬元。至于二套房貸利率，也將相應(yīng)下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來說，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時(shí)進(jìn)行選擇)。

所以，對(duì)于存量房貸來說，會(huì)在利率重定價(jià)日當(dāng)天，按照最新LPR報(bào)價(jià)利率加上合同約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

現(xiàn)在不買房，五年又百忙？

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示“從目前中國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)形勢(shì)看，未來2年-3年內(nèi)將保持低位水平?！?/span>

“如此大幅度降息，這是史無前例的救市大招之一。對(duì)樓市來說，是重大利好，將加快房地產(chǎn)觸底、企穩(wěn)，擴(kuò)大商品房銷售降幅收窄的邊際效用，預(yù)計(jì)三四季度樓市將迎來見底企穩(wěn)的拐點(diǎn)局面，開啟進(jìn)入新一輪上行周朝?！?/span>

他建議購房者：“現(xiàn)在不買房，五年又白忙。目前沒有買房的首次、改善型購房者，應(yīng)該把握好入市買房的好時(shí)機(jī)，避免錯(cuò)過市場(chǎng)的低谷期，政策寬松的優(yōu)惠期，房?jī)r(jià)的高性價(jià)比期?！?/span>

本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購房者置業(yè)成本下降，有望強(qiáng)化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。但值得關(guān)注的是，去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，接下來2-3個(gè)月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。